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美的置業“兩翼”賦能主業發展 稱不拿高價地以自身邏輯發展

證券日報 2020-04-02

 本報記者 王麗新

  “未來的市場會進一步集中,進一步分化,在大的線條下,我們按照自己定位和邏輯發展,不隨波逐流,希望公司能夠長期保持穩定發展,而不是短期追求某一個流量。”3月31日上午,在美的置業2019年業績說明會上,美的置業董事局主席、執行董事兼總裁郝恒樂表示,“未來三年至五年規模上保持穩定增長,按照20%的速度,經濟差一點相對‘左一點’,經濟好的年份‘右一點’,不做非常絕對的安排。”

  “在規模增長的基礎上,我們會比較多地關注公司的凈現金流、利潤以及對總體負債情況的考量。”郝恒樂強調,在不確定的市場要用確定性的戰略去應對,2020年將是公司戰略鞏固的一年。

  對于2020年發展,美的置業管理層表示,未來公司將堅持利潤導向和品質導向,以有質量增長為牽引目標,以產品+服務為競爭抓手,持之以恒鍛造產品競爭力;以數字化系統賦能精細化管理,提升全維競爭力,進一步鞏固穩健優質增長的成果。

  “以回款定補地”不拿高價地

  過去的一年,實際上是美的置業進行戰略升級的一年,經過一年的努力,美的置業可謂交出了一份較好的成績單。

  財報顯示,截至2019年底,公司實現營業收入約為411億元,同比增長37%;凈利潤約為43億元,同比增長32%;毛利率和凈利率分別為31.6%、10.5%。

  對于今年的發展目標,美的置業管理層并未過多談及,但美的置業高級副總裁徐傳甫表示,現在整個售樓部全國銷售部線下100%實現了開放,復工復產達到95%左右。“對全年的鋪排,按照‘以銷定產、小步快跑,精準審批’幾個步驟把握開盤、去化比和開工量,結合已有的存貨,從幾個維度來說做了精準的安排。如果疫情沒有再大的變化,實現全年各項預定目標是有信心的。”

  在投資布局方面,2019年美的置業新增土儲面積中,一、二線城市占比高達64%,長三角和珠三角區域占比58%。截至2019年底,美的置業土地儲備權益建筑面積為4236萬平方米,在長三角、珠三角、長江中游、華北區域、西南經濟區五大區域共布局278個項目。

  對于2020年的拿地策略,“當然拿地的總量沒有定下絕對的金額,內部掌握有一個相對的金額,按照公司今年銷售總的規模和回款情況,基本上按照1/3的金額進行補地,絕對值是多少,沒有把它很具體化。事實上,我們更看重哪一個時點拿地。”郝恒樂透露,“今年3月份以來,公開土地市場急劇升溫,甚至超過2018年、2019年,但我們認為,目前有不確定性,不會去拿高價地。此外,我們手頭上存量資源豐富,在判斷哪個時點拿地時,游刃有余。”

  “兩翼”產業賦能主業發展

  當下,房地產行業發展模式正在加速迭代升級,客戶需求、行業競爭邏輯正發生深刻變化。

  傳承制造業基因,以制造業思維運營的美的置業,堅持“一主兩翼”的發展戰略,圍繞房地產開發主業協同發展智能產業化和建筑工業化。2019年,公司打造了睿住科技產業平臺,完善智慧生活全產業鏈生態布局,“兩翼”產業逐步落地,為主業發展賦能。

  在物業管理方面,美的置業更是在硬軟件方面投入了一定成本打造AI社區,以此提升產品溢價能力,加快住宅項目的去化速度。

  “AI社區增加的成本主要用于軟硬件和平臺后期建設費用,與傳統社區相比,在不提高物業管理費的同時,提升整個社區品質,比如通過AI社區平臺可以為業主提供更多的定制化、個性化的增值服務為,當然也為產品帶來一定的溢價空間。”美的置業執行董事兼產業發展事業部總經理林冬娜在回答《證券日報》記者提問時表示,推行AI社區有助于產品銷售速度的加快和業主滿意度的提升。以蘇州云筑項目為例,運用智能社區產品之后,開盤去化率達到了90%,帶來了非常好的口碑和管理效應。

  對此,美的置業管理層表示,未來公司持續踐行精細化管理,堅持產業賦能主業發展,以最大的努力,提升綜合競爭力,為迎接全新發展階段打下堅實基礎,創造良好的業績回報股東。

  優化債務結構適時融資

  業績的多點開花,來自于財務盤面穩健的支撐。截至2019年底,公司扣除預收賬款后的資產負債率降至54%。同時,公司低成本銀行借款占比大幅提升至66%;債務結構逐漸中長期化,一年內到期有息負債占比下降至17%。

  報告期末,公司持有現金總量約269億元,銀行授信額度高達1303億元,尚未動用的授信額度約為832億元。報告期末,公司的現金短債比提高至2.95,同比2018年的1.60大幅提升,短期償債能力大大提升。

  近年來,公司的融資成本持續下降。2019年內,公司加權平均融資成本為5.87%,新增借款融資利率僅為5.76%。

  “2019年,公司以60%的去化率和80%左右的回款率,保持了現金的獲取。”美的置業執行董事兼首席財務官林戈表示,目前授信充足,可以滿足現階段的發展需求。未來,公司會根據整個業務的發展情況來進行融資安排。


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