穩健·致遠｜一圖讀懂美的置業2019年度業績

2020.03.31

深度訪談｜美的置業李強：住宅智能化自主研發是硬道理

訪談背景2020年春節，一場疫情的爆發讓原本應該熱鬧非凡的樓市急速冰凍。突發的疫情給房地產行業及企業帶來了對住宅產品的再認識、科學智慧物業管理的新思考。期間，不少房企和社區物業積極借助科技手段和升級自身智慧社區系統，創新做好疫情防控工作。行業內更是掀起了一股健康住宅、智能住宅熱潮，諸多房企調整產品設計理念、升級健康設計體系，適時推陳出新。疫情突襲，是嚴峻挑戰也是機遇。智慧地產的先行者，美的置業在住宅智能化上的表現一直是行業有目共睹。近期，美的置業聯合阿里云落地首個AI社區（點擊特別研報“首個AI社區落地，美的置業住宅智能化再升級”），采用社區智能眼、智能視頻巡更等多項黑科技，在社區智能化管理和智慧防疫等方面取得的亮眼成績引發熱議。基于此，在這個特殊的時間，克而瑞研究中心產品力調研小組深度訪談美的置業智慧生活研究院院長-李強先生，詳細解讀“智慧地產制造商”美的置業在住宅智能化的應用和再升級。生1. 美的置業智能化是“自主研發+需求落地”研: 相較于其他房企，美的置業住宅智能化有哪些突出優勢、核心競爭力？現階段又取得了哪些實質性的進展？李：美的置業相對于其他房企住宅智能化最大的區別在于：美的置業并非直接拿來主義，簡單地把智能單品拼湊起來，而是依托自身核心研發團隊自主研發智慧系統技術平臺，從客戶需求角度將智能化落到實處。具體來說，美的置業智能化優勢和競爭力主要有三點：（1）前瞻布局，先發的實踐優勢。2014年美的置業便啟動智慧家居戰略，2015年在行業率先提出了5M智慧健康社區概念，并積極與阿里云、海康威視、大華、歐瑞博等科技、智能公司巨頭開展戰略合作。經過多年的實踐探索和方案迭代，在標準、技術、產品、系統方案、架構和人才方面均有了深厚的積累。（2）完整的產業鏈支持住宅智能化。通過長時間的技術和資源積累，美的置業已經實現了智慧社區和智慧家居系統的自主研發，可提供從研發、設計、生產、安裝運營和維修的全鏈條系統化集成服務。（3）差異化的技術路徑優勢。美的置業智能化是基于客戶場景出發來研究產品，并致力一體化集成平臺和AI應用能力的智慧軟件平臺開發。同時，智慧家居產品設計與精裝高度集成化，有較強的技術壁壘。且智能產品豐富，全品類硬件產品采用統一設計IP，可滿足不同精裝定位和風格的要求。現階段美的置業住宅智能化實質性的進展：隨著“智慧地產”戰略的不斷推動和長期住宅智能化發展，美的置業在智能化技術研發、集成服務能力打造和智慧生態布局等都取得了不少成果。如美的置業2019年成立智慧生活研究院，上線首個自主研發的家居控制系統—智慧家居3.0和AI社區云朵智慧社區3.0上線后顛覆傳統的社區生活。另外，美的置業還聯手阿里云、海康威視等行業頭部企業共建智慧生態，并全鏈條集成實現標準化批量交付，向多家頭部房企輸出智慧家居交付服務。近日，美的置業落地首個AI社區，應用智能眼、智能視頻巡更等十大黑科技切實解決客戶痛點和物業管理難題，這是智慧生態產業布局上的很大突破。2. 智慧家居與智慧社區系統聯通 研: 多數智能社區目前還處于單體智能階段，智慧社區和智能家居體系分開使用和管理，但美的置業可實現兩者聯通，是如何做到的？李：目前市場上絕大部分智能產品、智慧家居與智慧社區之間系統是割裂的。如果不是自主研發，那么智能家居和智慧社區系統方面互通性會很差，兩個系統多是分開應用。但美的置業的智慧家居、智慧社區兩大系統可深度聯通，以用戶為中心，形成真正的一體化系統，其數據、用戶完全統一整合。美的置業自主研發的云朵社區APP集合一站式社區智慧服務、智慧家居和智慧社區的所有功能，業主可享受“室內室外+線上線下”生活一體化系統全智能場景操控。如業主在家里便可呼叫樓棟電梯。物業信息可以直接發布到室內可視對講屏，業主在家中就可通過社區游樂場攝像頭看到小朋友在小區的玩耍情況。智能一鍵報警功能，它不是孤立地彈出一個信息或發出警報，而是會關聯到物業管家，及時高效解決實質性問題。圖：美的置業云朵社區APP3. 戰略互聯和數據共享研: 由于客戶信息的安全、技術和資源整合能力等原因，不少房企住宅智能化系統是封閉的。而美的置業智慧系統是開放性的，這個開放性具體體現在哪些方面？李：美的置業智能化平臺目前可以接入不同廠商的系統和產品。如歐瑞博與美的置業超級大腦X-Brain、美的IoT實現戰略互聯、數據共享，同時也與華為H-link等智能生態打通。此外，不同品牌的智能音箱如百度、天貓等品牌都能在美的平臺使用，這就體現了美的置業智慧系統的開放性，通過接入不同品牌的產品，系統準確地為客戶服務。4. 美的置業如何批量落地智慧社區研: 美的置業從2020年起所有新拿地項目都將具備AI社區功能，做真正能交付給業主的智慧社區。美的置業將如何實現和落地如此大的智慧社區體量？李：第一，美的置業自主研發了整個系統數據平臺和設計架構，并進行本地化的部署確保智能化的可落地性和穩定性。美的置業住宅智能化是以AIoT為技術核心，通過與阿里聯合共創的AIBox及智慧生活研究院長期在IoT技術積累后自主研發IoTBox，并進行本地化部署。目前，美的置業已形成了一整套綠色智慧全景生活解決方案，并以集團標準化的方式推向全國所有項目。第二，智慧體系與社區物業深度結合。美的置業很多智能化應用場景都是跟物業協同合作，來確保智慧場景的可落地性。如AI社區的視頻巡便是直接結合物業去應用。第三，對于很多智能硬件如智能攝像頭等，美的置業不是拿來主義，直接應用其他第三方公司的，而是跟合作伙伴一起去研發和設計，來提升各個智能家居和系統開放性和可操作性。第四，美的置業構建了從智能設備和系統研發、安裝、應用、到維修等的全鏈條體系來支撐智慧社區的持續擴張。并擁有自身獨立安裝公司“睿住技術”來承擔智能化硬件和系統的批量落地和交付。5. 智能化成本和溢價研: 與傳統住宅相比，AI社區住宅的成本主要包含哪些？這些成本是否會轉嫁到業主身上？智能化能否真正給產品帶來溢價，有無相關溢價測算？李：AI社區相比傳統社區增加的成本主要是硬件設備+軟件平臺建設運營的成本，增加的成本帶來社區整體品質的提升，會帶來一定的溢價回報。但AI社區的物業管理費和傳統社區沒有明顯差異，借助AI社區平臺，未來我們可以提供滿足業主個性化需求的線上增值服務。推行AI社區，美的置業著眼的是產品競爭力的提升，是業主居住便利性、舒適性體驗的提升，更是社區管理效能的提升。在某些社區確實能體現一定的產品溢價，在更多的限價社區，則體現為去化速度加快和業主滿意度提升。6. 住宅智能化是一項長久工作研: 當前住宅智能化進入高速發展階段，您覺得智慧社區、智能家居在用戶體驗、后期運維及企業研發等方面有哪些痛點和難點？應該如何解決？李：住宅智能化包括系統、平臺和硬件設備等如何更好的維護，讓其真正的發揮作用，是我們思考的重要方向。目前，美的置業組建了專門的團隊去支持和落地項目智能化，最大程度上發揮智能化的價值。智能化技術是要不斷的迭代更新，而且很多需求和問題是在業主、物業實際使用中提出來，我們需要不斷地去優化智能化系統，進而解決這些問題，這是一個長期化的過程。反過來說，只有自身擁有相關技術積累才能很好地解決這些，如果企業只是一味的拿來主義打造住宅智能化，很難解決相關問題。7. 感知、認知智能才是真智能研: 未來美的置業智慧住宅、AI社區將會有哪些黑科技植入和應用場景延伸？李：美的置業落地的首個AI社區智能眼、智能巡更、無感通行和智慧安防等十大黑科技是目前比較成熟的落地應用。目前，美的置業還在跟阿里云、華為等多家科技公司開展合作，研發更多的AI應用場景。如困擾業主和物業的高空拋物問題未來可通過AI技術來解決。當下很多智能家居需要一個或者多個APP操作才能完成。智慧社區體系有一個“大腦”來完成一系列智能化操作，那么智能家居是否也可以做到？我們認為從操控智能到感知、認知智能才是真正的智能，這些都是美的置業住宅智能化在做的工作或者研發方向。未來，美的置業會陸續推出更多AI黑科技智能場景的應用。圖：美的置業首個AI社區十大黑科技8. 攜手同行共同推動智能化研: 您是如何看待未來房企住宅智能化發展的？李：首先，地產的智能化要堅定走下去，不能掛羊頭賣狗肉，僅是在產品上打個智能化的標簽或者噱頭。其次，房企做住宅智能化需要很多投入，不能僅是簡單的拿來主義去應用別人的。沒有自身智能化技術的投入和資源的積累，房企將會很難滿足客戶需求。最后，我認為更多的同行應該以開放的心態攜手起來，聯合推動住宅智能化發展。大家面對的客戶痛點都是一樣，智能化最終的目的是給業主提供更好居住體驗和智慧生活解決方案。因此，開發商應該共同攜手更好地促進整個行業智能化的發展，包括智能家居標準和規范的制定、使用協議的打通等，從而帶給居民更智慧、更健康、更綠色的居住生活和服務體驗。9. 服務客戶是根本研: 美的置業期待住宅智能化領域達到怎樣的高度或者成績？李：在住宅開發領域，美的置業服務緊扣AIoT科技時代用戶對智慧、健康人居需求的趨勢，獨創“5M智慧健康社區”產品戰略體系。在布局智能產業化方面，已搭建從研發設計、生產施工，到管理運維的全價值鏈閉環，確立了一體化產品和服務優勢，并在產品研發和布局方面取得系列突破。“對美的置業來說，所有的智能化投入和應用最終是為客戶服務”。智能化最終趨勢將是所有平臺的打通，而不是割裂。但目前由于技術、資源和行業標準等原因，包括美的置業在內的房企智能化平臺都沒有辦法做到真正打通。未來，美的置業會盡可能接入更多的平臺和生態滿足客戶更多需求，提升智慧人居品質。未來，美的置業將持續固本強基，不斷創新變革，深化產業賦能，以智慧、健康的方式引領行業發展，助力國民高品質住有所居，為廣大相關方創造更美好的價值。

2020.03.30

超170萬網友圍觀AI社區，你關心的問題都在這里

3月19日，美的置業X阿里云AI智慧社區落地線上發布會圓滿落幕截至今天，超170萬網友觀看，踴躍參與線上互動在直播間，大家對AI智慧社區“大開腦洞”也對美的置業AI智慧社區充滿了好奇我們挑選了網友們最為關注的8大關注點一起來康康吧~Q1這幾年很多房企都在做科技住宅、健康住宅、智慧住宅，美的置業這次推出AI社區比起其他企業，有什么突出優勢？首先是先發優勢，美的置業在2015年就在行業內率先提出了5M智慧健康社區概念，在經過了多年的實踐探索和方案迭代，在標準/技術/產品/系統方案/架構/人才上均有了深厚的積累；其次，是完整的產業鏈的支持，能提供從研發到/設計/生產/安裝運營的全鏈條的系統化集成服務；再次，是差異化的技術路徑和能力，從客戶場景出發來研究產品，在智慧軟件平臺上，致力于一體化集成平臺和AI應用能力的開發。在智慧硬件上，差異化技術策略在于智慧家居產品設計與精裝高度集成化，如86底盒網關，嵌入式安防產品等，另外的全品類硬件產品采用了統一的設計IP，形成覆蓋所有產品品類的多個產品套系，在提升顏值同時，也滿足不同精裝定位和風格的要求。Q2比起傳統社區，AI社區的成本主要在哪？這些增加的成本會體現在房價或者物業管理費中由業主來買單嗎？AI智慧社區相比傳統社區增加的成本主要是硬件設備+軟件平臺建設運營的成本，增加的成本帶來社區整體品質的提升，會帶來一定的溢價回報。但是，AI社區的物業管理費和傳統社區沒有明顯差異，借助AI社區平臺，未來我們可以提供滿足業主個性化需求的線上增值服務。Q3AI社區已經落地佛山項目，它對于我們物業管理和服務水平的提升有哪些幫助呢？首先為業主提供了更方便、快捷的智慧生活。尤其是無感通行這一點，不需要帶卡、帶鑰匙，一個手機APP就能開所有的門，這種優勢在疫情期間顯得尤為突出。其次，AI技術能為社區安上智慧的大腦，應用讓物業服務更加高效便捷，智能視頻巡更、AI重點區域占用監測、區域入侵監測給業主帶來傳統社區無法比擬的安全、便捷、健康、綠色體驗。AI社區讓物業管理和服務更專業、更便捷，可以為業主提供全方位呵護。IOC監控調度中心，集遠程監控、調度 、大數據為一體的控制中心，為社區的安防管控、物業服務提高效率。Q4AI智慧社區有詳細的落地計劃嗎？以后會在所有的小區配備嗎？在完成首個AI社區交付的同時，已經同步在集團形成了AI智慧社區標準化配置與設計文件，并已經在全集團推廣，從2020年開始設計的新社區，將集成最新的AI智慧社區設計標準。簡單來說，從2020年開始，美的置業以后所有新拿地的社區都將具備AI智能化。Q5在首個AI社區的落地中，美的置業和阿里云分別是什么角色和功能？在AI社區的打造中，美的置業在長期多年堅持智慧地產，形成了一整套智能化經驗，在AI功能與智慧社區結合落地上，有明確的方向與充足的經驗。同時美的置業智慧生活研究院的研發隊伍，能夠基于阿里云提供的基礎AI智能并配合實際場景訓練，從而研發自有的符合美的置業智慧社區需求的各種業務系統功能。阿里云在AI基礎算法上，通過專業的技術隊伍，并結合達摩院的科學家隊伍，從而快速形成成熟的算法功能，為美的置業AI社區提供堅實的技術基礎。Q6AI社區那么多攝像頭，如何來保護業主的隱私呢？首先，AI社區的攝像頭主要布置于社區公共區域，更多是為了提高公共區域的服務、安全、環境衛生而設置，并不會侵犯到業主的隱私空間。其次由于AI社區是由美的置業搭建的統一平臺，所有的數據都將得到統一的安全管控，從而避免在單體智能化時代，需要將數據給到不同的系統平臺。Q7如果AI社區出現設備bug了，有備用的方案嗎？AI社區是以AIoT技術為核心的整體方案，在這個方案里，不只是運用AI技術為業主提供服務，與此同時，IoT技術會對所有的設備起到很好的監控作用，通過對設備運行參數進行監控，如果設備發生問題，智能系統會及時通知到物業管理方，及時對設備進行維修更換，從而保證服務的連續性、穩定性與可靠性；后續通過數據積累，將結合大數據與AI分析，從而更好的預測設備的生命周期，以及通過設備運行參數對設備潛在問題進行預測，并及時維護維修。Q8AI社區的操作系統對老人家友好嗎？方便操作嗎？AI無感通行，讓老人家在社區出入通行上也能享受智能帶來的方便，不需要去操作App或者由于設備密碼數字太小帶來的使用上不便。AI呵護功能，業主可以通過云朵App登記其家里的老人，特別是患有阿爾茨海默病的信息，在出入口視頻監測到老人想要獨自外出小區時候，讓物業管理人員及時保護，并通知到業主。美的置業會持續在AIoT技術上去投入，以業主為中心，研發出更多服務于業主和業主家人的功能，致力于打造服務全齡化的AI智慧社區。美的置業AI智慧社區全場景一體化系統 做能交付業主的智慧實現了智慧社區在安全、健康方面的網絡化、智能化、數字化融合AI能力，讓智慧生活更加美好也請小伙伴們多多提出寶貴意見與我們一起，讓智慧在生活中絢爛綻放▲

2020.03.27