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信心比黃金重要,信息比黃金重要 | 2019丁祖昱發布會要點全記錄!

2019-01-09

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2019年1月8日,“奔向未來——丁祖昱評樓市”發布會伴隨著新一個春天的腳步,如期而至。


這是一場傳播思想的盛會。我們用大數據擁抱未來,無所畏懼。


這是一場大佬云集的盛會。我們用大數據等待未來,一往直前。


這是一場連接各領域佼佼者的盛會,我們用大數據奔向未來,前路可期。


2018年是一個特殊的年份,房地產行業站在中國改革開放40年、房地產市場化20年的里程碑節點,從黃金時代走進白銀時代。


我們到底在等待什么樣的聲音?


丁祖昱帶著他的朋友們,用大數據剖析行業、前瞻市場,一起找尋解鎖2019的密碼,穿透迷霧,奔向未來。


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1.三四線土地成交占比近8成,6成地塊成交價格下跌


2018年土地市場主要是靠三四線城市在支撐,三四線城市土地出讓的總面積接近80%,總的來說,目前三四線不缺地,反而是一二線城市的土地相對來說還是異常的稀缺。從城市來看,中西部的省會撐起了面積江山,傳統的一二線城市撐起了金額的江山。

對于大家都關心的地價,我們做了一個統計,把2018年所有出讓的土地和2017、2016年它區域周邊的土地做了一個對比,發現超過6成的土地地價下降了,各能級城市地價下滑超過50%的比重也最多,我認為,這只是一個開始,2019年的土地的價格我相信還有往下的空間。


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2. 新房市場:“一線低,二線平,三四線先高后降


2018年新房市場呈現“一線低、二線平、三四線先升后降”的情況。


二線城市中,重慶、杭州仍然占據了銷售面積、銷售金額的第一位。三四線則基本是長三角和珠三角的天下。豪宅市場表現不太樂觀,北京、深圳幾乎腰斬,而政策出臺之后的海南,三亞頂豪幾乎全軍覆沒。


雖然2018年市場壓力比較大,但還是有很多百億的神盤在2018年出現了,這當中百億神盤當中央企,包括我們面積排行榜中前十位的企業央企都頻頻上榜,所以央企仍然是中國房地產企業的中流砥柱。


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3. 二手房成交一路下跌,市場從“跳價”到“價跳”

二手房市場情況不是特別好,結合重點城市的總量來看,在二季度以價換量稍微有所上升之后,基本從6月份開始就是一路下跌,在11、12月份有所回穩。價格上,也從2017年甚至2018年的上半年第一季度的“跳價”,變成了現在“價跳”,特別是環京的一部分二手房,價格已經回落了20%以上。

從成交結構來看,二手房承接剛需、新房承接改善的特征明顯。二手房成交中大多集中在中小面積上,就是總價相對來說特別低的這一部分。


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4.百強房企銷售額首破10萬億,千億房企新增13家

規模房企表現還算亮眼。百強房企在2018年賣了10萬億的房子,占據了三分之二的總成交量。而前30家的房企,搶占了近一半的市場份額。此外,2018年不僅有13個新上的千億房企,百強房企樓盤數量也已超過了一萬個。

當然,也有困難的一面,2018年房企的融資環境不是特別好,一方面是赴港IPO出現井噴,緩解資金壓力;另一方面造成資源加速流向規模房企,一半的土地被前十強房企“吞下”。在市場下行和融資收緊的雙重影響下,房企投資就加保守了,拿地銷售比從2017年的0.58降到2018年的0.38。


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5. 物業成為資本市場最大風口,BAT大舉進入


2018年,多房企物業拆分上市,目前在港股和A股上市的12家企業,有6家是在2018年上市。房企紛紛分拆物業板塊獨立上市的原因是對物業服務未來價值的高預期,物業服務成為房企新發力的板塊。

同時,目前以萬科物業、綠城服務、金地物業為代表的房企旗下企業,多家物企管理面積超過1億㎡。大型物企也開始了規模競速的過程,除了市場化拓展,亦開啟收并購。2018年上市物業服務企業募集資金均5成以上用于規模擴張。

行業的成熟也引來的巨頭的注目。以BAT為代表的互聯網企業也在大舉進入物業管理行業。比如阿里、騰訊一方面依托阿里釘釘、騰訊海納分別面向B端,搭建連接平臺;另一方面入局新零售、投資生活服務等To C業務。巨頭的加入是源于看好行業增長潛力,也一定程度上會推動行業更快的發展。


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6.人口長期不樂觀,一孩人數減少,二孩沖高見頂


從長期來看,我的判斷是人口非常不樂觀,一方面是生一孩的人在減少,另一方面二孩效應在弱化,二孩實際已經沖高見頂。我們做了多種測算,算下來2018年人口可能就是1500萬,而未來十年內出生人口會向下擊穿一千萬,當然首當其沖影響的是教育行業,房地產行業也一定會受到影響。


7.每年約17億平總居住需求,800多萬畢業生成未來置業剛需


我預計未來幾年年新增需求差不多在17億平方米。實際上目前需求非常重要的一個部分,就來自于新的常住人口,可以看到,目前強二線和強三線其實是非常吸引人的,需求非常重要的一個部分,就來自于新的常住人口。


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具體來看,17億平方米的需求可以從剛需和改善兩個方面計算。每一年的大學畢業生我相信一定是未來的剛需。2018年教育部預測的大學畢業生差不多有820萬人,測算下來大致近7個億平方米。再來看改善的需求,我們按照30年換一次房測算的話,目前中國的存量的住宅一共300億,就是每一年3.3%的換房的比重,差不多10億平方米的改善需求,這是算的一個值10億平方米。

所以把這一些全部加在一起,差不多相當于年17億平方米,但值得注意的是,這其中包含了一手房、二手房、租賃等居住需求。


8.租賃市場供需平衡,但供應結構不合理,低端需求被低估


住房租賃是一個同時被高估和低估的行業。


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從市場容量來看,機構在測算行業規模時,房屋出租率因備案機制不健全被低估了,而未來也并沒有這么大的增量空間。從市場供需來看,目前各能級城市均還有較高的空置率,2017年一線城市還有超過15%空置房屋,說明租賃市場并沒有出現供應短缺,整體是供求平衡的。而分城市來看,并不是每個城市都適合做租賃,一線城市潛在租賃人口還在400萬-700萬人的量級,到了二線城市的南京等城市,這個規模僅有200萬人左右了。因此過去整個市場容量被大大高估。

從供應結構來看,整體結構不合理,低端需求被低估。以上海市場為例,4000元以下的市場嚴重供不應求,而中高端市場需求完全可以被滿足。目前上海供應的租賃用地供應的都是偏中高端的產品,這與市場的實際需求不符合。

另外一個事實是租金基本沒漲,或者說穩步上漲。北京在7-8月有20%的上漲主要是由于清理群租房和畢業季等周期性因素影響的,而其他城市租金漲幅有限。


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目前中國租賃市場房源還基本在個人手里,機構化率僅有5%,遠低于美國和日本的水平,租賃機構目前主要的發展空間在這塊,收編個人房源進行機構化發展。但中國還是有自己的國情在,不能完全和美日做類比,因此未來,租賃市場的發展方向還是要以個人、存量及市場化為主發展。


9.商業地產城市差異大,頭部房企更快更強


商業市場冰火兩重天。

商業近幾年發展速度非常快,行業發展比住宅好得多,改變巨大;但是雖然進步,但是市場表現仍然是冰火兩重天。

首先城市表現差異巨大,多城市購物中心過剩且人均商業面積超過全球人均商業面積標準; 租金和出租率表現出色的城市寥寥無幾。


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其次,商業發展也在分化,購物中心凈開業數達384個,而百貨凈關店數達7家,一開一關間商業形態不斷迭代; 而購物中心內分化也十分明顯,少數項目表現優異,多數項目存在各種問題,延遲開工、延遲開業、空置率居高不下、經營虧損等;另外,大型一站式購物中心和小型便利性零售業態在未來將會有更多的需求和機會,以便利店為例,近年來中國便利店門店快速增長,但百萬人口擁有便利店數量仍遠遠低于成熟市場,如日本

再來,企業的表現也有所分化,資源將逐漸向商業地產頭部企業傾斜,top房企的在營數量和儲備數量都將遠超其他企業,經營表現也更為出色。

最后,聊聊未來購物中心的模樣,新零售將是未來商業的關鍵詞,24小時全天候、無感支付、智慧停車、智慧試穿、VR購物、即時滿足、私人訂制等等,未來的商業擁有更大的想象空間。


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10.寫字樓去庫存壓力大,“共享辦公”促進傳統升級


對于辦公,我認為這是一個年年都要去庫存的市場,而且未來市場的庫存將會特別多。首先,不同城市之間辦公市場發展差異巨大。北京和上海是全國的標桿,其租金水平是重慶的3-4倍。需求方面,廣州的空置率又僅為重慶的十分之一。巨大的差異造成不同城市面對巨量供應時,應對的能力同樣差異巨大。其次,未來的供應洪峰歷史未見。部分城市未來5年的供應甚至大于過去二三十年積累下來的存量規模。發展與供應的極度不匹配讓未來的辦公市場困難重重。困難中我們也看到了亮點——共享辦公。共享辦公一方面為中小微企業提供了進入5A甲級寫字樓的機會。另一方面,裝修和服務升級又為客戶提供了更好的辦公環境。如今,共享辦公已經成為寫字樓重要的去化力量,部分城市共享辦公的甲級寫字樓需求面積已經占到整體的10%。可以說,共享辦公正在推動著辦公市場的整體進步。


大家今年特別關注的十大預測新鮮出爐了!


這是丁祖昱對于2019年房地產市場進行的判斷和展望,也是最值得關注的壓軸大戲。


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