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【評司論企】IPO在即看美的置業的千億路徑

2018-09-28

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2018年9月27日,美的置業召開公開招股新聞發布會,正式宣告10月11日登陸香港資本市場。自2004年成立,起家于大灣區,歷經14載,從最初發展珠三角多個項目夯實基礎業務,到完成珠三角、長三角、長江中游、環渤海、西南經濟區5大區域的第一階段戰略布局,再到現如今聚焦區域深耕均衡城市布局,已完成第二階段戰略布局。美的置業提出打造中國智慧地產領先品牌,目標是覆蓋中國50個城市,并成為“房地產開發+產業”的復合型企業,預計2020年將實現千億銷售目標。

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成長于灣區,是近年來的業界新生力量

業績快速增長,預計18年業績仍將創新高。招股書披露全口徑數據來看,2015年合約銷售額111億元,2016年206億元,2017年507億元,連續兩年實現業績翻番,復合年增長率約113.7%,相較于銷售百強的復合增長率61%,美的置業業績增速處于行業的領先地位。而且,今年1-8月銷售金額全口徑已達560億元,流量金額也達到531億,已經超出2017全年的銷售額。從全年角度來看,即使美的置業后半場僅延續上半年的態勢,其業績也將表現不俗,而考慮到一般房企銷售發力多出現在下半年,我們預計美的置業今年勢必能再創歷史新高。

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投資節奏把控好,土地充裕仍積極補倉

與30強房企土儲規模相當。據招股書,截至2018年6月30日,土地儲備總建面約4000萬平方米。以現階段土儲總量和銷售節奏估算,至少可以保證3年的銷售。美的置業以這樣的土儲總量在行業中處于怎樣的水平呢?我們通過CRIC發布的《2017年末中國房企總土儲貨值排行榜TOP100》可以發現,TOP10房企土地儲備量大多在5000萬平方米以上,而與美的置業的土儲建面相當的房企,其銷售排名主要集中在10至30名之間。而美的置業目前是34名,我們可以預測未來美的置業會有很大的上升空間。從當前充足的土地儲備量,和強勁的銷售勢頭來看,美的置業2020年實現千億規模目標還是值得期待的。

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銷售方面表現卓越同時,美的置業也在積極補倉。企業采取區域深耕策略與多渠道購地,拿地方式呈現多元化,除通過參加招拍掛獲地之外,美的置業也通過與第三方合作共同收購地塊及開發項目。從CRIC發布的《2018年1-8月中國房地產企業新增貨值TOP100》來看,美的置業新增土地貨值以503.7億元、新增土地面積427.7萬平方米分別位列第40位和34位。從單月新增土地建面排名來看,雖然中間略有波動,但基本維持30名附近,拿地勢頭可謂是與銷售齊頭并進

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土地結構合理,風險控制較優

深耕灣區大本營,均衡五大區域布局,可有效避免局部風險。

首先,戰略布局上夯實基礎,堅持扎根大本營。作為灣區起家的美的置業,經過多年的深耕,其在大灣區的布局已經具備前瞻性。企業在大灣區已實現6個城市的布局,項目共計50個,在這一區域土地儲備總建面達816.97萬平方米,占企業總土儲的20%。2018年上半年銷售業績中,灣區整體項目貢獻率為25%。

其次,全國范圍內快速布局,五大區域均衡分布。為了做大規模,美的置業開始走出大本營,在2010-2015年,已逐步進入珠三角、長三角、長江中下游、環渤海及中西南經濟區,完成全國第一階段戰略布局。并于2016-2020年,以現有城市為核心,深耕珠三角、長三角、長中游、環渤海、西南5大區域,持續完善全國第二階段戰略布局。從各區域占比來看,均在16%-23%之間,整體分布較為均衡。

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城市布局考究,項目多集中在高潛力地區。截至2018年6月30日,美的置業包含合營企業及聯營公司項目數量達171個。從項目的城市布局來看,企業雖然在五大區域均衡布局,但是在城市選擇上,卻尤為考究。我們可以發現,在經濟較為發達的長三角、珠三角、長江中游區域,企業會選擇地價較低但市場情況仍積極的三四線城市;而在中西部由于房地產發展并不均衡,故多選擇布局二線城市,整體來看,所布局城市大多為高潛力地區。

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五成以上土地分布在具有發展潛力的城市。根據CRIC發布的《2018年286城房地產投資前景研究報告》,我們整理了美的置業項目所在城市的投資前景排名情況。從項目覆蓋的42個城市來看,其中22個城市進入投資前景TOP50,這部分的土地儲備占總量的55.5%。

在各區域土地儲備較多的城市,其在投資前景排名中均表現十分亮眼。從單城市來看,美的置業在大本營佛山的土地儲備最大,占總量約17%,同時佛山在投資前景排名位列18名。從各區域看,均在投資前景良好的城市重點布局。長三角區域,寧波、鎮江的項目土地儲備累計約8%,分別在投資前景排名位列第17和37名,名次較上年均有提升。長江中游區域,長沙土地儲備占比4%,在投資前景排名位列第12名,名次較上年上升2名。環渤海區域,沈陽土地總量在該區域占比位居第二,投資前景排名較去年晉升7名至29名。中西南地區,占比第一的貴陽,雖然排名出現下滑但仍是保持投資前景TOP30的地位。

城市排名的上升主要依靠依賴于人口基數較大以及成交金額較高、購買力較強帶來的優勢。企業通過重點布局投資熱門城市的方式,一方面,未來將為企業帶來更大的機遇,有望助力其業績提升;另一方面,多區域均衡城市布局,可以有效的降低企業風險。

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盈利能力良好,整體債務狀況穩健

盈利指標方面,美的置業各項盈利指標均有所上升,保持行業較高盈利水平。截至2018年3月31日,美的置業實現營業收入48.45億元,較去年同期上升120%。營業收入的主要來源為物業開發及銷售,占營業收入的97.5%,約為47.24億元,其余收益來自物業管理服務及商業物業投資及營運,分別占比1.7%和0.8%。截至2018年3月31日,毛利潤約為16.24億元,同比增長119%,毛利率約為34%,較去年末增長6個百分點。凈利率為14%,較去年末增長3個百分點,歸母凈利率為53%。整體來看,相比同規模房企美的置業盈利方面表現良好。

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較低的土地成本為企業帶來新的盈利增長點。美的置業2017年以及截至2018年3月31日三個月土地成本占銷售物業收入比例,分別為20.8%及19.8%。這一指標我們通常會將企業當期新增土地樓板價與當期合同銷售均價進行對比研究。根據2018上半年財報數據來看,TOP10房企平均值在30%以上,而美的置業的該數據遠低于此值。可以看出企業對拿地成本的控制在行業內遙遙領先,較低的拿地成本為美的置業未來毛利率的提升創造了更好的發展空間。

更需指出的是,據悉,截至2018年12月31日止財年度股東應占合并利潤(不包括投資物業 的公平值收益或虧損淨額)約40%分派股息。可以看出,美的置業較好地兼顧到了企業可持續發展和投資者回報的空間。

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適當拉高杠桿,支持企業快速擴張。據招股書來看,截止2018年3月31日,企業凈負債率超100%,較17年末上升明顯,現金短債比1.57,長短期債務比2.57。近幾年美的置業發展迅速,大規模的擴張勢必需要大量的資金支持即拉高杠桿。雖然目前企業的債務較高,但債務結構較為合理多為長期債務,且目前現金尚能覆蓋短期的債務。預計此次成功上市將為企業融得大筆資金,拓寬融資渠道,為企業日后的擴張提供充足的資金準備。

打造智慧地產標簽提升產品溢價率

憑借制造業基因,美的置業更具有差異化競爭優勢。房地產行業競爭日益激烈,同質化現象嚴重,房企開始探索新的長效利潤增長模式,“智慧地產”成為地產業的熱點詞。作為智慧人居的開拓者和引領者,美的置業憑借業界少數擁有制造業產業的基因,來自設計端、生產端、平臺端上的支持,打造智慧地產方面更具有差異化競爭優勢。

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智慧社區推動產品更高溢價。美的置業智慧社區項目平均高出周邊其他項目約20%~30%。2016年,在美的置業的大本營佛山率先推出首個智慧社區——美的花灣城。根據CRIC統計,美的花灣城2018年平均售價達23459元/平方米,高出同期周邊同物業類型競品售價20%~30%。可見通過融合智慧家居解決方案帶給產品的售價溢價效果較為顯著。更值得一提的是,美的花灣區拿地時間較早,與周邊同類型的項目相比在成交樓板價上更具有競爭優勢。以下我們列舉了美的置業智慧社區項目及其周邊同類型項目,通過對比它們之間的項目售價,發現其的確存在較高的溢價。

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未來千億之路值得期待

經過多年發展沉淀,美的置業已成長為“產業+房地產”復合型企業,將自身品牌定位為“智慧生活、美的人生”,將產品價值設定為“一站式智慧生活解決方案”,旨在成為智慧綠色人居領先品牌,未來發展趨勢向智慧產業和建筑工業化產業進軍。

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  • 智慧產業——智慧生活一站式解決方案服務商

一方面,美的置業背靠集團的資源優勢,擁有行業領先的研發團隊,豐富的智能家居和智能電器品類,及強大的云系統,這樣的產業背景為美的置業協同性智慧產業的發展提供最有力的支持。其次,美的置業具有全價值鏈優勢。自2015年起,先后成立了智慧機電研究院承擔前瞻性研究和智能化設計,成立了美家智能科技有限公司,從事智能家居系統集成、施工和售后服務,并進行智慧管理平臺的搭建和研發。形成從研發到施工、售后、運維的全價值鏈的實施能力。

  • 建筑工業化產業——綠色裝配住宅整體解決方案供應商

目前建筑工業化行業還沒形成明確的頭部企業發展潛力巨大,美的置業憑借自身優質的資源優勢、產城協同優勢、全產業鏈優勢,將進軍建筑工業化產業作為重要的發展戰略。未來,將繼續完善裝配式產業生態,重點布局珠江三角洲經濟區、長江三角洲、西南和中部經濟區等重要經濟圈投資裝配式產業園區。并在5年到8年時間內,預期將在全國建設多個產業集群基地區域中心基地和新型城市工廠,爭取做到行業前列的規模。

在實現千億目標這條路上,美的置業積極儲備土地資源,注重均衡土地結構規避局部風險,具有前瞻性的布局,放眼投資潛力城市,較低的土地成本在日后將帶給企業新的盈利增長點。同時,作為業界少數自帶制造業產業基因的品牌房企,依托美的品牌影響力、智能家居和智能制造的科技力量,美的置業將繼續尋求多元化、可持續的發展,緊扣智慧人居、智慧產業的需求,用科技為用戶帶來更優越的生活品質和體驗,打造鮮明的品牌特色和強大的產品差異化競爭力。上市之后,企業的融資渠道被拓寬,資金結構及資金壓力均有望得到改善,未來千億的目標值得期待。

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